Con la publicación de la Ley N° 20.780, del 29 de septiembre de 2014, la normativa tributaria grava con Impuesto a la Renta el mayor valor en la venta de inmuebles, estableciendo ciertas excepciones o situaciones especiales para las personas naturales.
Hasta el 1 de enero de 2017, cuando entró en plena vigencia la nueva normativa, el mayor valor obtenido en la enajenación de un bien raíz, por ser una ganancia de capital, se consideraba un Ingreso No Constitutivo de Renta (INR), de acuerdo al artículo 17 de la Ley de Impuesto a la Renta (LIR) vigente hasta esa fecha.
En síntesis, se debe distinguir entre los bienes adquiridos hasta antes de diez años al 31 de diciembre de 2014 – es decir, antes del 1 de enero de 2004 –, que se rigen por la tributación actualmente vigente; y los bienes adquiridos después de esa fecha.
Bienes adquiridos desde el año 2004 en adelante
Para que la ganancia de capital constituya un ingreso no renta deben cumplirse los siguientes requisitos copulativos:
- enajenante debe ser una persona natural residente o domiciliada en Chile;
- adquirente debe ser una entidad no relacionada;
- entre la fecha de adquisición y enajenación debe haber transcurrido más de un año, o cuatro años en caso de venta de edificios por piso o departamentos o subdivisión de terrenos, y
- constituirá ingreso no renta únicamente la parte de la ganancia que no exceda de 8.000 UF, independientemente del número de bienes raíces que posea el contribuyente, y de las enajenaciones realizadas.
Si no se cumplen los requisitos mencionados en (i), (ii) y (iii) anterior, el total de la ganancia de capital se encontrará afecta al régimen general.
Por su parte, si se cumplen los requisitos mencionados, pero se excede el límite de las 8.000 UF, en el año en que se produzca, el exceso se encontrará afecto a uno de los siguientes impuestos:
- Impuesto Global Complementario en carácter de único, con la posibilidad de re liquidarse durante el tiempo que el contribuyente fue dueño del bien raíz (máximo de 10 años); o
- Impuesto único y sustitutivo de 10%, aplicado sobre base percibida.
Para estos efectos, la ganancia tributable es la diferencia entre el costo de adquisición reajustado y el valor de enajenación. Por su parte, el costo de adquisición estará determinado por el valor de adquisición más mejoras, siempre que estas últimas hayan sido declaradas debidamente al SII para efectos del avalúo fiscal.
Por su parte, si la adquisición fue realizada antes del 1 de enero de 2004, el mayor valor obtenido en la enajenación no tributa (se aplican las normas actualmente vigentes).
IVA en la Venta
A partir del 1 de enero de 2016, se introduce como nuevo hecho gravado por el Impuesto al Valor Agregado (IVA) la venta habitual de bienes inmuebles, nuevos o usados, excluido el valor del terreno. Se establecen los siguientes casos de habitualidad: (i) subdivisión de terrenos urbanos o rurales; (ii) venta de edificios por pisos o departamentos, siempre y cuando la enajenación se produzca dentro de los 4 años siguientes a su adquisición o construcción; (iii) cuando entre la adquisición o construcción y su enajenación transcurra menos de 1 año; (iv) enajenación de inmuebles efectuadas por empresas del giro inmobiliario.
También se incluye dentro del hecho gravado la venta habitual de inmuebles usados, pero en este caso, la base imponible será la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra (y no el precio de venta, que es la norma general).
¿Qué ocurre en el caso de un empresario individual con giro de rentista inmobiliario (código de actividad 681012 del SII)?
De acuerdo al oficio N°1590 del 07-06-2019 del Servicio de Impuestos Internos, un empresario individual que ha asignado el inmueble a su empresa individual incorporándolo en la contabilidad de la referida empresa, siempre determina IDPC sobre renta efectiva, quedando exentos del pago de este impuesto los ingresos percibidos por concepto del arrendamiento de bienes inmuebles no agrícolas, pero estando afecta al IDPC y al IGC la utilidad obtenida en la enajenación de este tipo de inmuebles.
Un contribuyente que ha asignado un inmueble a su empresa individual incluyéndolo en la contabilidad de la referida empresa individual, siempre determinará IDPC sobre renta efectiva. Ahora bien, en el caso indicado, igualmente el empresario individual se beneficia de la exención del N°3, del artículo 39 de la LIR, por las rentas efectivas del arrendamiento de bienes raíces no agrícolas, dado que dicha exención beneficia a las personas naturales, sin distinguir si se trata o no de empresarios individuales.
La renta obtenida en la enajenación o venta de los bienes raíces indicados, adquiridos a partir del 1° de enero de 2004, o de derechos o cuotas sobre dichos bienes poseídos en comunidad, que obtengan contribuyentes que determinen IDPC sobre renta efectiva se clasifican como rentas del N°5, del artículo 20 de la LIR, gravándose con IDPC e IGC o Impuesto Adicional (para no residentes en Chile), según corresponda, sobre la base de la renta percibida o devengada, de acuerdo al régimen de tributación al que se encuentre sujeto.
Si el contribuyente determina renta efectiva mediante contabilidad completa, la renta obtenida en la enajenación se incorpora a la Renta Líquida Imponible (RLI) afecta IDPC.
Esquema general de tributación en la venta de inmuebles no agrícolas:
P.N.: Persona Natural
INR: Ingreso No Constitutivo de Renta
IGC: Impuesto Global Complementario
Fuentes de información:
